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房地产估价报告修改思路及报告常见错误

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房地产估价报告修改思路及报告常见错误

发布日期:2018-08-30 11:42 来源:http://www.profintegro.com 点击:

博汇彩票官网注册房地产估价报告修正思绪

一、疾速阅读报告。查找构造性错误。能否按标准撰写,能否漏项,描绘能否恰当,前后能否分歧,能否契合法律法规。

博汇彩票官网注册二、详细反省报告。

1、法律根据性要素。产证材料:⑴旧有房地产。《土地运用权证》及《房屋一切权证》;⑵在建工程。《土地运用权证》《建立用地答应证》《建立规划答应证》《施工答应证》以及规划部门审定的规划总立体布置图;⑶预售商品房。《商品房预售答应证》、商品房买卖合同及购房付款凭证。

2、描绘性要素。

博汇彩票官网注册⑴估价对象描绘。从区位、权益(一切权、运用权、抵押、租赁等,土地阐明是划拨还是出让、土地运用年限)、实物三方面描绘。留意用语的准确性,能否漏项,描绘有无错误,前后能否分歧(如面积前后能否分歧);

博汇彩票官网注册⑵影响要素描绘。

博汇彩票官网注册①一般要素描绘。对照估价对象剖析、描绘。留意能否漏项。

博汇彩票官网注册②区域要素描绘。不同的估价目的区域要素的选取不同,剖析、阐明对各类房地产影响较大的要素。留意影响要素与估价类型的婚配。

③市场背景剖析。背景剖析能否与估价目的有关联性,看待估房地产的估价后果能否具有影响。

博汇彩票官网注册三、剖析测算进程。

⑴价钱外延及技术道路能否正确;

博汇彩票官网注册⑵根底数据能否准确。

博汇彩票官网注册⑶参数选取能否合理。参数确定能否有误,能否具有可比性,单位能否一致,价钱外延能否分歧,计算能否正确等;

⑷办法的选用能否契合估价准绳,能否表现了合法准绳、运用准绳等;

⑸公式的选用能否恰当。每一种公式的外延和适用范围能否清楚。

⑹计算进程能否有误。关键步聚能否停止了阐明,计算进程中单位能否一致,每一种参数使用能否有依据。

博汇彩票官网注册四、估价后果确实定。估价后果确定办法能否阐明理由,如采用复杂算术均匀或加权算术均匀的理由。能否思索不可量化要素的影响而停止适当调整。

房地产估价报告罕见错误

1、报告书漏项(如:短少评价根据、报告无效期等)。

2、估价对象描绘不全。

博汇彩票官网注册(1)短少房地产权益情况描绘;(如:没阐明土地运用权性质、土地获得工夫、运用年限,房屋一切权状况等)

(2)土地实物描绘不片面(如:没阐明坐落、地形、地势、四至环境、土地开发应用情况);

博汇彩票官网注册(3)修建物实物描绘不片面(没阐明分栋修建面积、规划条件等);

(4)区域及一般要素描绘不详细;

(5)租赁状况交待不清。(如:没阐明租金规范、租赁期限)

博汇彩票官网注册3、选用的估价办法不妥(有收益的该当优先选用收益法,比拟实例多的应优先用比拟法)

各种评价办法中的错误:

博汇彩票官网注册一、比拟法:

博汇彩票官网注册1、可比实例选择不当(如:实例的面积过大过小、买卖日期与估价时点相隔过长,超越1年);

2、可比实例的币种未阐明;

3、树立价钱可比根底时,汇率选择错误;

4、非正常买卖状况的要停止买卖状况修正;

5、日期修正计算错误;

6、要素修正时,将修正方向搞反,分子分母颠倒,土地未作年期修正;

7、在比拟状况阐明时判别有差别应予修正,但在实践计算中未修正;

博汇彩票官网注册8、修正幅渡过大,单项修正超越20%;

9、计算后果有错;

10、可比实例的情况必需是取其在成交日期时的情况;

11、不异性质的房地产(如:寓居、工业等),其要素修正时选取的侧要点和权重应不同(《房地产估价实际与办法》P127);

二、收益法

博汇彩票官网注册1、求无效毛支出时要采用客观支出(即不能仅根据某一个案例的支出状况确定)

2、要剖析将来收益变化的趋向,不能只看以后收益状况;

博汇彩票官网注册3、假如有已出租状况,要依据租赁合同的商定,分租赁期内(采用商定租金)和租赁期外(采用市场租金)两种状况辨别计算;

4、采用比拟法求客观支出时,几个比拟实例应与估价对象有可比性;

博汇彩票官网注册5、计算毛支出时套用的天数错误、面积错误(应扣减的未扣减);

6、计算毛支出时未思索空置率(或入住率);

博汇彩票官网注册7、计算费用时,房产税应按租金×12%计算;

8、计算费用时漏项,如漏管理费等(间接运营型房地产漏扣商业利润);

博汇彩票官网注册9、计算费用时多项(如:不能将折旧费、土地摊提费、抵押存款利息、所得税等计入)(《房地产估价实际与办法》P199);

10、某些计费基数未阐明基数数值的来源

博汇彩票官网注册11、资本化率的选取未阐明求取办法和来源;

12、平安利率选取不当(应选取一年期活期存款利率或一年期国债利率);

13、收益年限确实定未阐明来源(普通是由于后面短少权益描绘形成的);

14、计算错误

15、终于综合确定估价后果时没阐明理由。

博汇彩票官网注册16、评价结论没有大写;

17、将价钱类型说错(比准价钱、收益价钱、积算价钱);

18、抵押评价时,未阐明将来市场变化风险和短期强迫奖励等要素对抵押价值的影响。

三、假定开发法

房地产价值=开发完成后房地产价值-开发本钱-管理费用-投资利息-销售税费-开发利润-投资者购置待开发房地产应交税费

1、不同类型的房地产应依据市场状况辨别预算将来市价;

2、不能脱漏应扣除项(如:开发利润。评价毛地时还应扣除拆迁安顿费);

博汇彩票官网注册3、利息计算时,计算基数中漏项或多项。(如:销售税费普通不计息);

博汇彩票官网注册4、静态办法计算时,不应思索投资利息的预算和开发利润的预算;

博汇彩票官网注册5、开发利润预算时,要留意计算基数与利润率的对应。

四、本钱法

博汇彩票官网注册房地产价钱=土地获得本钱+开发本钱+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润

1、费用构成不完好,漏项(如:缺正常利税);

2、取费时采用的是项目实践发作额,未阐明能否契合外地现时社会普通本钱(即要区分实践本钱和客观本钱,采用重置本钱,不能用重建本钱);

博汇彩票官网注册3、本钱法计算存款利息时使用复利,不能用单利。基数爲土地获得本钱+开发本钱+管理费用);

4、 本钱法计算存款利息时计息期有错;

5、计算公式有错(积算价钱=重新购建价钱-折旧);

6、要依据市场供求剖析来终于确定评价值(表现在经济折旧确实定上);

博汇彩票官网注册7、开发利润计算时,不同的利润率要对应不同的计算基数(《房地产估价实际与办法》P145)

博汇彩票官网注册A.间接本钱利润率对应的基数: (土地获得本钱+开发本钱)

博汇彩票官网注册B.投资利润率对应的基数: (土地获得本钱+开发本钱+管理费用)

博汇彩票官网注册C.本钱利润率对应的基数: (土地获得本钱+开发本钱+管理费用+销售税费)

D.销售利润率对应的基数: (开发完成后的房地产价值)

博汇彩票官网注册8、计算折旧时,修建物的经济寿命从修建物完工验收合格之日起计

博汇彩票官网注册(1)修建物经济寿命早于土地运用年限,按修建物经济寿命计;

博汇彩票官网注册(2)修建物经济寿命晚于土地运用年限,按修建物实践经过年数加上土地运用权剩余年限计算折旧(《房地产估价实际与办法》P165)

9、选择评价办法时要留意:由于本钱法对旧房的估价更难一些,所以普通用它来对新房评价更适宜。


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